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  • 個別城市房價現「拋物線」式回落

    2019-06-25
    来源:香港商报

    pk10怎么算冠军口诀 www.868ts.com      近日國家統計局公布5月份房價變化情況,內地70個大中城市房價整體仍然小幅上行,一二線城市環比漲幅均與上月相同或回落,三線城市環比漲幅略有回升。然而,梳理過去17個月重點城市商品住宅成交均價走勢變化發現:北京、上海、南京、廈門、杭州、大連、三亞、??诘榷喑浅山痪鶅r卻呈「拋物線」式回落,而現實是項目降價案例實寥寥,折扣力度更是十分有限,這樣的回落卻是為何?

      儘管調控政策持續發力,多數城市房價整體運行平穩。不過,部分城市房價卻趨勢性回落,其中不乏北京、上海這類一線城市,以及南京、三亞這類二、三線城市。

      低總價產品成交比重再上升

      2017年以來,儘管一線和熱點二線城市之間、各項目之間去化率顯著分化,尤其是「限價」導致部分城市、部分區域一二手房價格嚴重倒掛,使得中高端產品一房難求,反而部分城市遠郊的中低總價樓盤實實在在感受到去化壓力,但打折降價的案例實寥寥,折扣力度更是十分有限;部分城市項目實行低價營銷吸客,僅限於少量特價房乃至尾盤這類難以去化的產品,頗有試探營銷的意味。正基於此,當前部分城市新房成交均價走低、呈現「拋物線」形態並不是市場真正降價的結果,只能是市場成交需求結構正在發生變化的結果——從中高端產品熱銷向中低端剛需和改善自住需求回歸轉變。

      首先,北京、南京、廈門、三亞、上海等多城購房套均成交總價皆有不同程度的回落。其次,從成交總價段來看,這5個城市低總價產品持續熱銷,成交佔比均明顯提升,中高價位產品成交比重普遍下降。

      去年四季度以來,通過成交結構變化在房價端的表現不難看出,在「房住不炒」的政策大環境下,投資、投機性需求顯著受限,中低端剛需和改善自住需求正在重新回歸,並成為市場主流,推動當前一線和部分二線城市市場成交逐漸企穩回升。我們認為當下房地產市場正由「倒掛價差」推動熱銷逐漸向自住購房需求回歸,在售項目成交去化將進一步分化。區別於市場傳統認知,自住客群對於市場價差不甚關注,更為看重購房首付款以及月供還貸能力,意即低總價產品往往有更高的市場接受度,成交佔比有望持續提升。

      綜上所述,在「房住不炒」的政策大背景下,當下房地產市場正由「倒掛價差」推動熱銷向自住購房需求回歸,低總價產品往往有更高的市場接受度。對於房企而言,主動迎合購房消費需求變化,適當增加開發低總價產品,或許才是逆周期制勝的根本之道。

      易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

      (逢周二刊出)

    [责任编辑:程向明]
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